Comprar um imóvel em Belo Horizonte é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Um contrato mal analisado pode esconder cláusulas abusivas, vícios na documentação ou penhoras que transformarão a realização em pesadelo. A análise jurídica antes de assinar é o investimento mais barato que existe nessa transação.
Due diligence imobiliária em BH — o que verificar antes de comprar
Antes de assinar qualquer contrato, o advogado realiza a due diligence — pesquisa completa de todas as certidões e documentos do imóvel e do vendedor:
- Matrícula atualizada do imóvel: no Cartório de Registro de Imóveis de BH — verifica penhoras, hipotecas, ônus reais e a cadeia dominial
- Certidão de débitos de IPTU: junto à Prefeitura de BH — débitos de IPTU acompanham o imóvel na transferência
- Certidão de débitos de condomínio: débitos condominiais também podem acompanhar o imóvel
- Certidões do vendedor: certidões cíveis, trabalhistas, federais e estaduais — verificar se o vendedor tem dívidas que podem levar à penhora do imóvel
- Certidão de ações reais e pessoais: verifica se há ação judicial discutindo o imóvel
⚠ Imóvel com penhora pode ser perdido mesmo após a compra
Se o vendedor tem execução judicial com penhora do imóvel que não foi averbada na matrícula, o comprador de boa-fé pode ser protegido — mas somente se realizou a due diligence completa antes da compra. Sem as certidões do vendedor, o comprador pode perder o imóvel para pagar dívida do vendedor.
Vai comprar imóvel em BH? Análise jurídica antes de assinar.
Consulta gratuitaCláusulas abusivas em contratos imobiliários em BH
Os contratos de compra e venda de imóvel — especialmente os das construtoras — frequentemente contêm cláusulas que limitam os direitos do comprador além do permitido por lei. As mais comuns:
- Cláusulas de retenção excessiva em caso de distrato — acima de 25% é abusivo nas relações de consumo (STJ 2025)
- Cláusula compromissória arbitral — obriga a resolver disputas em câmara de arbitragem, sem ir à Justiça. Pode ser prejudicial ao comprador
- Multa unilateral — multa apenas para o comprador, sem multa equivalente para a construtora em caso de atraso
- Índice de correção abusivo — uso de índice de correção diferente do INCC (durante a obra) ou IPCA/IGP-M (após)
ITBI e custos de transferência em BH
Além do preço do imóvel, o comprador precisa calcular os custos de transferência em BH:
- ITBI: 3% do valor venal do imóvel em BH — pago antes da escritura
- Escritura pública: lavrada em cartório de notas — custo proporcional ao valor do imóvel
- Registro da escritura: no Cartório de Registro de Imóveis — custo proporcional ao valor
- Honorários do advogado: para análise do contrato e acompanhamento da transação
✓ Só é dono quem registra
No Brasil, a propriedade imóvel só se transfere com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Ter o contrato assinado não é suficiente — enquanto a escritura não for registrada, o vendedor ainda é legalmente o proprietário e pode negociar o imóvel para outra pessoa.